Corte confirma que promesas de compraventa tenían cláusulas abusivas, pero aclara que no se puede exigir la devolución del dinero si el contrato sigue vigente.

Comprar departamentos como "inversionista hormiga" utilizando ahorros personales no te quita la calidad de consumidor ante la ley.

Las inmobiliarias no pueden incluir cláusulas que les permitan cambiar el proyecto a su propio arbitrio, aplicar multas abusivas ni prohibir que acudas a los tribunales ordinarios (Juzgados de Policía Local).

Si un contrato de promesa de compraventa no se ha anulado por completo, no se puede ordenar la devolución del pie pagado, ya que el contrato subsiste con sus cláusulas restantes y las partes deben resolver sus disputas por la vía correspondiente.

1. Incompetencia y Protección de los Derechos del Consumidor (Considerandos Tercero, Cuarto y Quinto)

Improcedencia del pacto arbitral frente a normas de orden público: La Corte ratifica que las cláusulas que imponen arbitraje forzoso (como el Centro de Arbitrajes de la Cámara de Comercio de Santiago) no pueden despojar de competencia a los Juzgados de Policía Local ni vulnerar la prohibición de prórroga convencional de competencia establecida en el artículo 50 A de la Ley N° 19.496, tratándose de derechos irrenunciables del consumidor.

2. Calidad de Consumidor en Inversiones Inmobiliarias (Considerandos Sexto, Séptimo y Octavo)

Destinatario final versus proveedor: Se establece que la adquisición simultánea de cuatro departamentos utilizando ahorros personales con fines de inversión ("inversionista hormiga") no desnaturaliza la calidad de consumidor. Para excluir dicha calidad, el proveedor debe probar que el adquirente desarrolla una actividad inmobiliaria profesional o empresarial habitual, carga que la inmobiliaria no cumplió.

3. Autonomía de la Acción de Nulidad frente a la Prescripción Contravencional (Considerandos Noveno, Décimo y Undécimo)

Prescriptibilidad civil diferenciada: La Corte reitera la jurisprudencia de la Corte Suprema en orden a que el plazo de dos años del artículo 26 de la Ley N° 19.496 se aplica exclusivamente a la responsabilidad contravencional (multas), pero no a la acción de nulidad de cláusulas abusivas, la cual se rige por las normas generales del Código Civil (plazos de 5 o 10 años), encontrándose plenamente vigente al momento de deducir la acción.

4. Análisis y Confirmación de la Abusividad de las Cláusulas (Considerandos Décimo Cuarto al Décimo Noveno)

Modificación unilateral del proyecto (Cláusula segunda): Se confirma su nulidad por contravenir la letra a) y g) del artículo 16 de la Ley N° 19.496, al otorgar a la inmobiliaria la facultad discrecional de modificar elementos esenciales de lo prometido sin parámetros objetivos y generando un desequilibrio importante.

Multas desproporcionadas y resolución automática (Cláusula novena): Se declara abusiva por configurar un pacto comisorio calificado y una autotutela injustificada, donde la multa del 10% se calculaba sobre el precio total de la promesa y no sobre lo efectivamente pagado, reteniendo sumas abusivas y dejando al consumidor deudor de la diferencia.

Cláusula arbitral restrictiva (Cláusula décimo cuarta): Se confirma su nulidad porque omitía informar al consumidor su derecho a recusar sin expresión de causa, imponía un mandato irrevocable de designación a la Cámara de Comercio y prohibía el uso de recursos judiciales, conculcando los derechos irrenunciables de los adherentes.

5. Revocación de la Orden de Restitución de Fondos por Subsistencia del Contrato (Considerandos Vigésimo y Vigésimo Primero)

Aplicación estricta del artículo 16 A de la Ley N° 19.496: El tribunal de alzada advierte que la nulidad declarada afectó exclusivamente a cláusulas accesorias (modificación de obras, multas y arbitraje), mas no al contrato de promesa en su integridad. Al subsistir los elementos esenciales del contrato (cosa y precio), las sumas pagadas a título de pie tienen plena causa jurídica en la cláusula cuarta (no impugnada), por lo que no procede ordenar la restitución inmediata del dinero mientras las promesas sigan legalmente vigentes y no sean válidamente resueltas o anuladas en su totalidad.

I. Revocación parcial (Restitución y Costas de primera instancia): Se revoca la sentencia apelada de fecha veintisiete de mayo de dos mil veintiséis, únicamente en cuanto ordenó a la Inmobiliaria Innova Álamos SpA restituir al querellante la suma de 297 unidades de fomento reajustadas y en cuanto condenó en costas a la querellada. En su lugar, se declara que no ha lugar a la restitución solicitada, sin perjuicio de los derechos que asistan a las partes respecto del cumplimiento, resolución o resciliación de los contratos de promesa de compraventa en la sede que corresponda, y que cada parte pagará sus costas en dicha instancia.

II. Confirmación de lo demás: Se confirma la referida sentencia en todo lo demás que fue apelado (es decir, ratificando el rechazo de las excepciones de incompetencia y prescripción, así como la declaración de nulidad absoluta de las cláusulas segunda, novena y décimo cuarta).

III. Costas del Recurso: Se determina que no se condena en costas del recurso de apelación a ninguna de las partes.