¡Venta trucha al agua! Tribunal anula compraventa de terreno familiar porque se demostró que jamás existió un pago real.

El precio debe ser real y serio: No basta con poner una cifra millonaria en una escritura notarial; si se demuestra en juicio que las partes nunca tuvieron la intención de pagar ni exigir ese dinero, el contrato carece de un requisito esencial.

La escritura pública se puede desvirtuar: Aunque la notaría haga plena fe de que el dinero "se recibió al contado", el juez puede examinar las cartolas bancarias, los ingresos y la realidad económica del comprador para descubrir la verdad.

Protección a la herencia: Como la venta simulaba un negocio que jamás existió de forma seria, el terreno vuelve al patrimonio de la causante para que se reparta conforme a la ley entre sus herederos.

CONSIDERANDO PRIMERO Y SEGUNDO: Exponen las respectivas posiciones de las partes: el demandante solicitando la nulidad absoluta por simulación absoluta o, subsidiariamente, por falta de voluntad, objeto o causa debido a la inexistencia de pago del precio; y la demandada pidiendo el rechazo de la acción, argumentando la veracidad del contrato, la capacidad económica de la compradora y la plena libertad de disposición de la causante.

CONSIDERANDO TERCERO AL SEXTO: Detallan la prueba rendida en el juicio, la cual incluyó el certificado de defunción, partidas de nacimiento que acreditan el entronque familiar, la escritura pública de compraventa y usufructo de agosto de 2017, la inscripción de dominio vigente, el avalúo fiscal, la prueba testimonial, las cartolas bancarias exhibidas en cumplimiento de exhibición de documentos y los antecedentes de causas de alimentos previas.

CONSIDERANDO SÉPTIMO: Fija los hechos pacíficos de la causa, entre ellos que la vendedora era madre del actor y bisabuela de la demandada, que se celebró la compraventa de nuda propiedad por $39.000.000 reservándose el usufructo vitalicio cuando la compradora tenía 19 años y era estudiante, y que la causante falleció el 1 de febrero de 2024.

CONSIDERANDO OCTAVO: Se pronuncia sobre la excepción de falta de interés opuesta por la demandada, desestimándola al concluir que el actor, en su calidad de hijo y legitimario, posee un interés patrimonial legítimo y concreto derivado de la afectación del acervo hereditario tras el fallecimiento de su madre, no alcanzándole la prohibición del artículo 1683 del Código Civil.

CONSIDERANDO NOVENO Y DÉCIMO: Conceptualizan la simulación (absoluta y relativa) y las reglas del onus probandi (artículos 1698 y 1700 del Código Civil), señalando que la escritura pública hace plena fe de su otorgamiento y fecha, pero que sus declaraciones —como el recibo del precio— pueden ser desvirtuadas por los demás antecedentes del proceso.

CONSIDERANDO UNDÉCIMO Y DUODÉCIMO: Analizan la acción principal de simulación absoluta, concluyendo que esta no puede prosperar porque las partes tuvieron una voluntad real de producir un desplazamiento patrimonial (transferir la nuda propiedad y reservar el usufructo), lo que es incompatible con la ausencia total de voluntad negocial que exige la simulación absoluta.

CONSIDERANDO DÉCIMO TERCERO: Rechaza la primera acción subsidiaria por falta de voluntad, reiterando que la discordancia entre el precio y la realidad no equivale a la inexistencia absoluta de consentimiento negocial.

CONSIDERANDO DÉCIMO CUARTO AL VIGÉSIMO SEGUNDO: Abordan la segunda acción subsidiaria de nulidad absoluta por falta de objeto (precio ficticio). El tribunal distingue entre el simple incumplimiento de pago y un precio que nunca tuvo la intención de ser exigido ni pagado. Ponderando conjuntamente la minoría de edad y calidad de estudiante de la compradora al momento del contrato, la ausencia de cartolas bancarias o ingresos compatibles, la falta de trazabilidad del dinero y la prueba testimonial, el tribunal construye presunciones graves, precisas y concordantes (arts. 1712 del Código Civil y 426 del Código de Procedimiento Civil) que demuestran que el precio de $39.000.000 fue enteramente ficticio. Por ende, al faltar un precio real y serio, falta el objeto de la obligación principal de la compradora (arts. 1444, 1445, 1460 y 1793 del Código Civil), configurándose la causal de nulidad absoluta.

CONSIDERANDO DÉCIMO TERCERO [bis] y VIGÉSIMO CUARTO: Determinan los efectos restitutorios de la nulidad conforme al artículo 1687 del Código Civil, ordenando la cancelación de la inscripción conservatoria a nombre de la demandada y el reingreso del inmueble al patrimonio hereditario de la causante, precisando que no procede ordenar una restitución material específica al no constar quién detenta actualmente la tenencia física.

Excepción de falta de interés: Se RECHAZA la excepción de falta de interés formulada por la parte demandada.

Demanda principal: Se RECHAZA la demanda principal de nulidad absoluta por simulación absoluta deducida por don Rolando Aurelio Menares Aceituno en contra de doña Constanza Verónica Peralta Menares.

Primera demanda subsidiaria: Se RECHAZA la demanda subsidiaria de nulidad absoluta por falta de voluntad o consentimiento.

Segunda demanda subsidiaria: Se ACOGE la demanda subsidiaria de nulidad absoluta por falta de objeto deducida por el actor y, en consecuencia, se declara la nulidad absoluta de la compraventa de la nuda propiedad del inmueble (celebrada mediante escritura pública de 23 de agosto de 2017 ante el Notario de Santa Cruz don Jorge Tampe Maldonado, Repertorio N° 939) por carecer de un precio real y serio y, consecuentemente, del objeto de la obligación principal de la compradora.

Cancelación registral: Como consecuencia de lo anterior, se ordena al Conservador de Bienes Raíces de Santa Cruz cancelar la inscripción de la nuda propiedad practicada a nombre de doña Constanza Verónica Peralta Menares, que rola a fojas 1776, número 1366, del Registro de Propiedad correspondiente al año 2017.

Restablecimiento patrimonial: Se restablece la situación jurídica anterior al contrato, entendiéndose reincorporado el inmueble al patrimonio hereditario de doña Flor María Aceituno Lorca, sin perjuicio de la determinación que corresponda efectuar respecto de sus herederos y respectivos derechos.

Costas: No se condena en costas a la demandada por estimarse que tuvo motivo plausible para litigar.